La précédente tentative de réforme des valeurs locatives d’habitation échoua lamentablement, en 1990, faute de courage politique face au volume des transferts financiers générés entre contribuables. Le gouvernement annonce une nouvelle tentative de réforme, pour 2018.
Le chantier de la révision des valeurs locatives d’habitation, après celle concernant les locaux commerciaux, a été lancé par le gouvernement, mais elle ne se concrétisera pas avant 2018, a annoncé jeudi le ministère de l’Economie. Le temps presse, pourtant, vu que les valeurs locatives n’ont pas bougé, on le sait, hors revalorisation annuelle forfaitaire, depuis 30 ans.
Les valeurs locatives des locaux d’habitation – qui permettent de calculer les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière) – « datent de 1970 et sont aujourd’hui obsolètes » car elles « ne reflètent plus la réalité du marché locatif, ni sa diversité selon les territoires », reconnaît Bercy. En effet « l’habitat a connu depuis quarante ans de profondes évolutions, qui ont eu des conséquences importantes, en particulier sur le niveau relatif des loyers pratiqués ».
Se rapprocher de la réalité. S’inspirant de la méthode utilisée pour la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux (3 millions) lancée en 2012, cette révision vise donc à « rapprocher les bases d’imposition des locaux d’habitation (46 millions) de la réalité du marché » et à simplifier le mode de calcul des valeurs locatives, qui seront mises à jour de façon « permanente ». Le gouvernement entend ainsi « conférer un rôle plus central aux collectivités territoriales » dont l’autonomie sera accrue, et « remettre de la justice dans le système fiscal local », selon la même source.
Concertation. Mercredi cette concertation a été lancée par une réunion présidée par Bernard Cazeneuve, ministre du Budget et par Anne-Marie Escoffier, ministre de la Décentralisation, « en présence des représentants des associations d’élus et des présidents et rapporteurs généraux des commissions des finances des deux assemblées », au ministère de l’Economie. Cette réforme avait été annoncée mi-juillet par le Premier ministre dans le cadre du pacte de confiance et de responsabilité, rappelle le ministère. Sa mise en oeuvre n’interviendra toutefois qu’après un « important travail de révision des bases que le gouvernement prévoit de conduire dans les quatre prochaines années », précise le ministère.
La réforme, mode d’emploi. Dans la pratique, la réforme serait réalisée sur la base d’une collecte exhaustive et non par échantillon. « Les caractéristiques des locaux et des loyers réels seraient recueillis par déclaration des 22 millions de propriétaires », indique une note de synthèse remise aux membres de la réunion qui s’est tenue mercredi 11 septembre dernier autour de Bernard Cazeneuve et d’Anne-Marie Escoffier.
Grille tarifaire. La notion de local de référence serait par ailleurs abandonnée au profit de l’institution d’une grille tarifaire. Les locaux d’habitation seraient classés dans des sous-groupes et des catégories, à chaque catégorie correspondant un tarif au mètre carré. Quatre sous-groupe seraient créés en fonction de leur destination : (habitat individuelle, habitat collectif, dépendance isolée, maison exceptionnelle). Dans chaque sous-groupe, les locaux seraient classés par catégories en fonction de tranches de surfaces (moins de 40 m2, entre 41 et 60 m2 etc..) afin de tenir compte du fait que le prix au m2 varie en fonction de la surface totale d’un bien.
Pour rester le plus proche possible des réalités économiques des territoires, et tenir compte des intercos, « des secteurs d’évaluation délimitant des zones homogènes du marché locatifs seraient créés », indique également ce document de travail.
Coefficient de localisation. Ainsi, la valeur locative d’une habitation (VLH), serait égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au m2. Cette valeur locative serait ensuite ajustée par un coefficient de localisation pour tenir compte de la situation particulière du local au sein du secteur. Un dispositif de mise à jour permanente des secteurs et des tarifs pourrait être intégré à la nouvelle évalutation. Le gouvernement assure par ailleurs « que les représentants des collectivités territoriales assumeraient un rôle décisionnel dans les différentes phases d’élaboration de la réforme, puis dans le mise à jour permanente ».
A ce jour, l’obsolescence des valeurs locatives d’habitation ne constitue pas seulement un scandale compte tenu des inégalités qu’elle provoque entre contribuables. Les VL constituent, en effet, un des éléments centraux pris en compte dans le calcul de la richesse des collectivités et dans les mécanismes mis en place pour corriger les inégalités constatées.
Publié le 12/09/2013
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