ALUR dans l'Obs

Projet de loi ALUR : l'Assemblée adopte la garantie universelle des loyers

Publié le 12-09-2013 à 18h13Par Le Nouvel Observateur

L'Assemblée nationale a adopté la garantie universelle des loyers (GUL), qui vise à protéger les propriétaires des impayés de loyers. » 

Après le dispositif d’encadrement des loyers, l'Assemblée nationale a adopté la garantie universelle des loyers (GUL), qui doit protéger les propriétaires bailleurs des impayés de loyers, une mesure du projet de loi Duflot sur l'accès au logement âprement discutée à droite et à gauche. L'article 8 du projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), voté en première lecture, prévoit une garantie publique et obligatoire, qui pourrait se substituer à la caution d'ici au 1^er janvier 2016. Celle-ci concernerait les 15 millions de locataires logés dans les 6,6 millions de logements du parc locatif privé, meublés compris. Gérée par un établissement public dédié, elle permettrait la prise en charge des loyers impayés et comprendrait un accompagnement social des locataires défaillants. Les cotisations seraient acquittées à part égales entre le bailleur et le locataire : le montant avancé par le ministère porte sur 1,5 % à 2 % du loyer annuel, mais les estimations des assureurs portent sur au moins le double.

Vif débat sur le coût de la mesure

Les professionnels de l’immobilier et de l’assurance, qui dénoncent une nouvelle « taxe », ont mis en garde le ministère contre les dérives possibles de ce système et surtout « le risque accru de déresponsabilisation des locataires et des bailleurs », souligne Georges Isaac, président du groupe de garantie Galian. Ils pointent du doigt son coût, sans compter celui de la mise en place de l’agence publique en charge de sa gestion, estimé par la Fédération française des sociétés d’assurance au minimum entre 1,5 et 2 milliards d’euros, contre 400 à 700 millions d’euros évoqués par le ministère. En cause, une hausse de la sinistralité due à la prise en compte d’un « taux d’effort » plus important des locataires : leur loyer ainsi garanti pourrait aller jusqu’à 50 % de leurs revenus, alors qu’il est communément admis que le loyer ne doit pas excéder un tiers des revenus du locataire. « Le locataire moyen qui dispose de 2 200 euros par mois serait couvert pour un loyer de 1 100 euros, contre 700 euros actuellement », explique Alain Lendemay, directeur général du groupe de garantie Galian.

V.G.

Encadrement des loyers : pourquoi la loi fait débat

Publié le 10-09-2013 

Par Virginie Grolleau

Selon CLAMEUR, les locataires les plus aisés pourraient voir leurs loyers baisser, tandis que les plus modestes pourraient voir leur loyer augmenter.

Le projet de loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) présenté devant le Parlement aujourd’hui prévoit, entre autres, de mettre en place à partir de l’année prochaine un dispositif d’encadrement des loyers. Celui-ci s’appliquerait dans les zones tendues, c’est-à-dire les c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. 

Qui est concerné ?

Depuis décembre dernier, 19 sites pilotes expérimentent le dispositif qui devrait être généralisé à partir de mi-2014 sur 28 territoires : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch–Arcachon, Lille, Lyon, Marseille–Aix-en-Provence, Meaux, Menton–Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse, ainsi que leurs agglomérations ou communautés urbaines. Le dispositif concernera les nouveaux baux et les renouvellements de bail, pas les baux en cours, pour les logements loués nus ou meublés, sachant que ces derniers feront l’objet de dispositions spécifiques.

Comment fonctionnera l’encadrement des loyers ?

Les propriétaires bailleurs seront libres de fixer le loyer demandé, à condition que celui-ci reste compris dans une fourchette des loyers définie par zone géographique et par type de logements. En se fondant sur des observatoires locaux, les préfets détermineront chaque année par arrêté un loyer médian de référence, qui serait majoré pour fixer le loyer médian majoré, le plafond à ne pas dépasser, et minoré de 30 %, soit le loyer médian minoré, pour définir la fourchette applicable. Par exemple, un propriétaire qui veut mettre en location un studio de 26 m² dans le 6^ème arrondissement de Paris 1 000 euros mensuels hors charges (soit 38,40 €/m²), ne pourra plus demander plus de 800,80 euros par mois : d’après les données de l’Olap, l’Observatoire des loyers en agglomération parisienne, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de bien s’élève à 30,80 €/m². Soit une différence de 2 390,40 euros par an pour le locataire. Les loyers pourront être indexés et révisés selon l’indice de référence des loyers.

Quelles conséquences sur les loyers ?

Selon le professeur d’économie de l’université de Paris-Ouest Michel Mouillart, sur la base de l’Observatoire CLAMEUR, « pour les 10 % des logements les plus chers, la baisse des loyers pourra atteindre entre 26 % à Paris, 33 % à Marseille et 35 % à Lyon », estime-t-il. Mais encore faut-il que le texte de loi vienne définir précisément la zone géographique de référence. Par exemple, le loyer médian majoré dans l’agglomération nantaise s’élève à 12,50 €/m²contre 13 €/m² dans Nantes intra-muros et 11,50 €/m² à Rezé. L’écart de loyer semble à première vue très faible, 1,50 €/m². « L’écart est en fait de 12,5 % », constate Michel Mouillart. Seconde conséquence, la zone géographique va délimiter le nombre des baux allant servir de référence statistique : si l’agglomération nantaise compte environ 24 000 baux, 18 000 se situent dans Nantes intra-muros et seulement 500 à Rezé.

Quelles conséquences sur les locataires ?

« Il aurait fallu faire baisser en amont les loyers, là on entérine les niveaux actuels qui sont trop élevés », estime Michel Fréchet, président de la Confédération nationale du logement, qui défend les locataires. Le dispositif d’encadrement des loyers écrête les loyers les plus chers, ceux qui sont supérieurs de plus de 20 % à la médiane du marché. « Or ceux qui payent les loyers les plus chers, ce sont les ménages les plus aisés », souligne Michel Mouillart. Le dispositif pourrait aussi améliorer la situation des locataires de petites surfaces, dont le loyer ramené au mètre carré est souvent supérieur à celui des grands logements. Mais a contrario, les locataires en place dont les loyers n’ont pas toujours été réévalués ou ceux bénéficiant des loyers les plus faibles, souvent les plus modestes, pourront voir leur loyer augmenter. Car si le locataire bénéficie d’un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, le bailleur dispose lui aussi d’un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué au locataire est inférieur au loyer médian de référence minoré.

Quelles conséquences sur les propriétaires bailleurs ?

« Les précédents blocages des loyers n’ont fait qu’aggraver les crises du logement, au détriment des locataires, notamment parce que les bailleurs n’ont plus les moyens d’entretenir leurs biens et de faire des travaux », martèle Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété, qui défend les propriétaires. En tous cas, les bailleurs risquent de subir une baisse de la rentabilité de leur investissement locatif, voire même, dans certains cas, de ne plus pouvoir faire face au remboursement de leurs mensualités, si le bien a été acheté à crédit. Le projet de loi ne précise pas comment vont coexister les plafonds de loyers définis dans le cadre des investissements locatifs défiscalisants dans le neuf et ceux définis dans le cas de l’encadrement des loyers.

Des aménagements encore flous

Plusieurs autres mesures sont aussi sujettes à discussion : en cas de travaux dans le logement, le loyer pourra être augmenté « par accord entre les parties » ; de même, si logement présente des « caractéristiques exceptionnelles », le bailleur pourra demander au locataire un complément de loyer : sauf que la loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par caractéristiques exceptionnelles. Le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. En premier lieu, cette demande comprendra nécessairement une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer. Rien de plus simple !

Projet de loi logement : 25 mesures qui vont changer votre quotidien

Publié le 10-09-2013 

Par Virginie Grolleau

L’ambitieux projet de loi de Cécile Duflot, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), veut en 216 pages et 84 articles "lutter contre la fracture résidentielle" et "remettre le logement dans un système régulé". Trois secteurs en particulier sont concernés : la location, la copropriété et les relations avec les professionnels de l’immobilier. Parmi les mesures, certaines vont concerner le quotidien de millions de Français.

Ce qui va changer pour les locataires : 

- Un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones « tendues », c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Concrètement, pour les nouveaux baux, ou à l’occasion du renouvellement du bail, les propriétaires seront libres de fixer le loyer demandé, à condition que celui-ci reste compris dans une fourchette des loyers définie par zone et par type de logements ;

-Le locataire bénéficiera d’un délai de 6 mois après la signature du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant plafond autorisé ;

- Une Garantie universelle des loyers pour les locations du parc privé, à l’exclusion du parc social et dont les cotisations seraient réparties à part égales entre le bailleur et le locataire. Gérée par un nouvel établissement public dédié, elle permettrait la prise en charge des loyers impayés et devrait être effective au plus tard pour le 1^er janvier 2016 ;

- Des modèles-types de bail et d’état des lieux, souvent à l’origine de nombreux contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface précise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives ;

- Une liste exhaustive des pièces justificatives autorisées qu’un propriétaire peut exiger du candidat locataire ;

- Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10 % du montant du dépôt par mois.

 Pour la location meublée, le texte prévoit :

- Une définition du champ de la location meublée (le logement loué pendant au moins 8 mois constitue la résidence principale du locataire), par rapport à celle de la location « touristique ». Le bail est signé pour une durée d’un an minimum tacitement reconductible ou 9 mois pour les étudiants sans tacite reconduction ;

- Un état des lieux et un inventaire détaillant l’intégralité des équipements et du mobilier du logement, la réalisation de l'inventaire ne pouvant donner lieu à aucune facturation 

- Un dépôt de garantie s’élevant à 2 mois de loyers (contre 1 mois dans le cadre de la location classique), afin de tenir compte du mobilier ;
- au choix, soit une provision pour les charges régularisables, soit un montant forfaitaire non régularisable.

Les copropriétés font l’objet de nouvelles mesures :

- La création d’un registre national des copropriétés géré par un établissement public dédié ; la première vague d’immatriculation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copropriétés de plus de 200 logements ; l’absence d’immatriculation donnera lieu à amende et astreinte et l’inscription conditionnera le bénéfice des aides publiques ;

- L’obligation sans aucune dérogation possible de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété ; les intérêts acquis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété ;
- la liste des frais particuliers facturés par les syndics sera limitée par décret. Toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et intégrées dans un forfait annuel fixe global ;

- La création d’un fonds de prévoyance en vue de travaux futurs ; censurée par le Conseil d’Etat, cette mesure a fait l’objet d’un amendement, déposé par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale ;

- La mise en place de la fiche synthétique de la copropriété. Portant sur la situation financière de la copropriété et l’état de son bâti, elle devra être annexée aux compromis de vente ;

- Le syndic devra établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ;

- Les règles de majorité changent concernant le vote de travaux ;

- En cas d’impayés, si l’assemblée générale est appelée à voter pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie d’un lot d’un copropriétaire débiteur, la voix du copropriétaire concerné ne sera pas prise en compte dans le décompte de la majorité afin de ne pas bloquer le lancement des procédures.

Quelques règles changent lors de la vente d’un bien immobilier :

- Les notaires devront vérifier que les copropriétés sont bien inscrites, le cas échéant, dans le registre d’immatriculation des copropriétés ;

- Les annonces immobilières devront expressément mentionner si le bien est situé dans une copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur et si la copropriété fait l’objet de procédures type sauvegarde ou non ;

- Le notaire devra vérifier, avant l’établissement de l’acte authentique de vente, que l’acheteur, n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété, et s’il l’est, qu’il n’est pas en situation d’impayé ; cette disposition concerne notamment les "marchands de sommeil" ;

- Si un logement loué est déclaré insalubre, les marchands de sommeil ne pourront plus acheter de nouveau bien immobilier et seront contraints de faire des travaux, en consignant le versement des allocations logement et sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour ;

- La liste de documents à annexer obligatoirement à la promesse de vente s’allonge avec la fiche synthétique de copropriété. A défaut, le délai de rétractation ou de réflexion est prolongé tant que ces documents ne sont pas communiqués à l’acquéreur.

Les professionnels sont soumis à un contrôle plus strict :

- Les marchands de listes devront prouver, par la présentation d’un mandat exclusif signé avec le bailleur, qu’ils sont bien en charge de la recherche de locataire pour chaque annonce ;

- Seule la rédaction du bail et de l’état des lieux pourra être facturée au locataire à parts égales avec le bailleur, et leur montant sera plafonné par décret. Le bailleur devra prendre en charge la totalité des autres frais liés à la mise en location de son bien (publicité, organisation des visites, etc.) ;

- Les professionnels devront respecter des obligations minimales de formation

- Ils seront contrôlés par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, secondé par des commissions régionales de contrôle, qui pourront être saisies via les associations de consommateurs en cas de litige.

Le projet de loi contient également des mesures concernant la prévention des expulsions, l’accès au logement HLM, l’habitat participatif, qui se voit doter d’un statut, l’habitat indigne et son suivi administratif ou encore les règles d’urbanisme.