La Gazette a obtenu la synthèse du projet de loi « ALUR », pour « l’accès au logement et un urbanisme rénové », encore en cours d’examen au Conseil d’Etat, et qui sera présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013. Un texte plus qu’exhaustif, qui s’attaque à la fois au logement social, aux rapports propriétaires-copropriétaires, à la simplification du droit de l’urbanisme… Analyse des principaux thèmes abordés.
Un « mastodonte » pour moderniser la politique du logement et de l’urbanisme : comportant 84 articles, le projet de loi est divisé en quatre titres – il a été transmis en plusieurs fois au Conseil d’Etat compte tenu de son volume.
Le premier titre, intitulé « favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable », aborde à la fois la réforme de loi du 6 juillet sur les rapports entre bailleurs et locataires, la réforme de la profession d’agent immobilier, ou encore l’encadrement des loyers.
A ce sujet, le texte prévoit un nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues disposant d’un observatoire des loyers. Un arrêté annuel du préfet fixera trois indicateurs de loyers – un loyer médian de référence, un loyer médian majoré, et minoré.
Sur les territoires concernés, le loyer ne pourra excéder le loyer majoré en fonction du type de logement. Un tel dispositif est déjà expérimenté depuis décembre 2012 sur 17 sites pilotes.
A ce sujet, le texte prévoit un nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues disposant d’un observatoire des loyers. Un arrêté annuel du préfet fixera trois indicateurs de loyers – un loyer médian de référence, un loyer médian majoré, et minoré.
Sur les territoires concernés, le loyer ne pourra excéder le loyer majoré en fonction du type de logement. Un tel dispositif est déjà expérimenté depuis décembre 2012 sur 17 sites pilotes.
Dans ce titre I, devrait figurer la réforme de l’attribution des logements sociaux, qui a été envoyée séparément au Conseil d’Etat.
Un chapitre est par ailleurs consacré à l’amélioration de la prévention des expulsions en renforçant notamment le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
La facilitation des parcours de l’hébergement vers le logement est aussi abordée : les services intégrés d’accueil et d’orientation (SIAO) sont consacrés juridiquement, leurs statut détaillé, et les obligations à leur égard des différents acteurs de l’hébergement précisées.
Les plans départementaux d’accueil pour le logement des personnes défavorisées devraient être fusionnés avec les plans départementaux d’accueil, d’hébergement et d’insertion, pour une plus grande cohérence des réponses apportées.
Le développement de l’habitat participatif va par ailleurs être encouragé, avec la création de nouveaux types de sociétés : la société d’habitat participatif, qui regroupe les sociétés d’autopromotion et les coopératives d’habitants, sur le modèle de ce qui existe en Allemagne notamment.
Le développement de l’habitat participatif va par ailleurs être encouragé, avec la création de nouveaux types de sociétés : la société d’habitat participatif, qui regroupe les sociétés d’autopromotion et les coopératives d’habitants, sur le modèle de ce qui existe en Allemagne notamment.
Les copropriétés dégradées mieux traitées - Le second titre est consacré à la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
Inspiré des rapports récents des sénateurs Dominique Braye etClaude Dilain, il prévoit des mesures de prévention, mais aussi une modernisation de la procédure de redressement des copropriétés dégradées : la procédure d’alerte, ou de mandataire ad hoc, déclenchée par le syndic quand le pourcentage des impayés dépasse les 25%, est facilitée.
Inspiré des rapports récents des sénateurs Dominique Braye etClaude Dilain, il prévoit des mesures de prévention, mais aussi une modernisation de la procédure de redressement des copropriétés dégradées : la procédure d’alerte, ou de mandataire ad hoc, déclenchée par le syndic quand le pourcentage des impayés dépasse les 25%, est facilitée.
De nouveaux outils sont créés en cas de mise en place d’un administrateur provisoire. Un nouveau titre est par ailleurs créé dans le code de la construction et de l’habitation consacré aux opérations de requalification des copropriétés dégradées.
Enfin la procédure du plan de sauvegarde, impulsée par les pouvoirs publics, est refondée.
Enfin la procédure du plan de sauvegarde, impulsée par les pouvoirs publics, est refondée.
Des mesures sont par ailleurs prévues pour renforcer la lutte contre les marchands de sommeil. Le titre 3, intitulé « améliorer l’efficacité et la lisibilité des politiques du logement », contient diverses dispositions relatives au logement social et à ses mécanismes, et un chapitre intitulé « élargir la délégation des aides à la pierre », non détaillé.
Un urbanisme modernisé - Accroitre l’effort de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain, c’est la gageure qu’entend remplir cette réforme avec le titre 4 intitulé « moderniser les documents de planification et d’urbanisme ».
Les schémas de cohérence territoriale devraient être renforcés, et les règles de compatibilité entre les différents documents de planification précisées.
La règle de la constructibilité limitée en absence de SCOT devrait être renforcée, pour inciter à une couverture intégrale du territoire par ce document.
A compter du 1er juin 2014, un seul EPCI ne pourra plus porter un SCOT, ceci afin que les territoires des SCOT et des EPCI soient bien distincts.
La règle de la constructibilité limitée en absence de SCOT devrait être renforcée, pour inciter à une couverture intégrale du territoire par ce document.
A compter du 1er juin 2014, un seul EPCI ne pourra plus porter un SCOT, ceci afin que les territoires des SCOT et des EPCI soient bien distincts.
Le chapitre 2 de ce titre est relatif aux documents d’urbanisme : carte communale et plan local d’urbanisme. Il rend notamment obligatoire la prise en compte de tous les types d’habitat installés de façon permanente sur le territoire visé par ces documents, ainsi que des problématiques de mobilité.
La section 3 confirme ce qui avait déjà été sous-entendu à plusieurs reprises par la ministre Cécile Duflot : la fin progressive de l’instruction des autorisations d’urbanisme par les services de l’Etat. Ainsi, les communes couvertes par une carte communale après l’entrée en vigueur de la loi deviendront automatiquement compétentes en matière de droit des sols ; pour les autres ce sera au plus tard le 1erjanvier 2017.
Par ailleurs le seuil de mise à disposition des services de l’Etat pour l’instruction des autorisations d’urbanisme va être abaissé de 20 000 à 10 000 habitants, et restreint pour les communes membres d’un EPCI.
Le PLU devient intercommunal - Le texte contient par ailleurs l’obligation très controversée de l’élaboration du PLU au niveau intercommunal, tant pour les communautés de communes que pour les communautés d’agglomération, avec une période transitoire.
Le projet de loi revient par ailleurs sur l’obligation pour les intercos de plus de 50 000 habitants d’élaborer des PLU avec des orientations d’aménagement et de programmation valant programme local de l’habitat, voire plan de déplacement urbain.
Il apporte des mesures de simplification au dispositif. Le contenu même des PLU devrait être retouché, avec notamment la suppression du coefficient d’utilisation des sols, de la taille minimale des terrains…
Il apporte des mesures de simplification au dispositif. Le contenu même des PLU devrait être retouché, avec notamment la suppression du coefficient d’utilisation des sols, de la taille minimale des terrains…
Le chapitre 3 contient diverses mesures visant à lutter contre l’étalement urbain : les zones à urbaniser qui n’auront pas fait l’objet d’ouverture à l’urbanisation dans un délai de neuf ans seront transformées en zones naturelles.
Etablissements publics foncier d’Etat - Pour relancer la politique foncière, des établissements publics fonciers d’Etat vont être créés dans les zones où l’ingénierie est éparpillée ou absente, tandis que la réglementation des EPF locaux va être revue.
Enfin la boîte à outils de l’aménagement va être dépoussiérée, avec par exemple la possibilité pour un EPCI de prendre l’initiative de la création d’une zone d’aménagement différé, des simplifications en matière de concertation pour la procédure de zone d’aménagement concerté, ou des mesures pour lever les freins à l’utilisation du projet urbain partenarial.
La réforme du droit de préemption, attendue depuis de nombreuses années, devrait aussi figurer dans le texte. Une nouvelle procédure, celle de l’association foncière urbaine de projet, sur le modèle de l’association foncière urbaine aujourd’hui peu utilisée, devrait être créée.
Le texte devrait être examiné durant l’automne au Parlement, pour une adoption – au mieux – début 2013.
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